浮生记

市区南部板块（市南市北）：城市cbd中的生活圈

市南区是青岛的政治经济文化中心，地产品质和地产价格一直执全市楼市之牛耳。去年以来，市南区的房地产市场再度越上一个新台阶。

在奥帆赛场周边，凯悦中心、百丽澜庭、东海路9号都已陆续进入销售期，海信广场、万邦中心、省房香港置地也都已开始地面以上部分的施工。根据青岛网上房地产的价格信息显示，这些楼盘每平方米住宅的销售价格基本上都在两三万元上下，商业项目的售价则超过了六万元。

除了奥帆赛场周边，银川西路板块也是市南区的商品房集中地，颐中高山作为这一板块的发轫者，已经取得了良好的销售业绩。今后尚有中海银海一号、银川美居、银川山苑对外销售，从开发商透露的价格预期来看，这里的住宅开盘均价将在11000元以上。

近年来，市北区提出了打造青岛中央商务区和改造小港湾的工作目标，并且取得了不错的业绩。在市南、市北两区交界处，一大批中高档楼盘正在规划建设中，它们共同组成了青岛新一代的cbd生活区。在山东路板块，目前有曼哈顿自由自宅、嘉合新兴、阳光资讯大厦正在销售，下一步将有万达项目、锦绣华城、中海山东路项目对外销售，这三个项目定位较高，由20多万平方米的商业规划，一旦建设成功，将会极大改善市北区政府周边的商业环境。

在市南区团岛、云南路、火车站周边和市北区小港湾改造区，目前虽然没有项目对外销售，但住宅建设的速度却很快，除了回迁安置之外，今后一年，大量的高档商品房也将陆续出现。

市区北部板块（四方李沧）：建设城市新兴居住区

在今年24片旧城旧村改造任务中，四方、李沧两区承担了2个旧城区改造和12个城中村改造的任务，规划建设面积巨大。在青岛市制定的“拥湾发展”战略中，四方李沧两区作为青岛的老工业区，拆迁改造等建设任务会越来越重，在市南市北的旧城大部分改造完毕后，四方李沧将会为市内房地产开发提供更为充足的土地供应。

截至目前，小水清沟、双山、保儿、麦坡、侯家庄、尤家下河、十梅庵、下王埠等大片旧村都已完成了拆迁工作，成片的旧村改造也引来了外地大鳄争相入住。

去年绿城已进驻东李改造项目，建设理想之城，成为青岛市到目前为止最大的单个建设项目，规划建设极有特色。来自浙江的鲁岳梦境江南也即将开盘，这一项目在张村河以南建起了一个自成一体的高绿化率住宅项目，有效改善了区域小环境。万科金色城品也已开始进驻重庆南路，万科在全国开发的产品按照高低层次、区域定位划分有兰乔圣菲系列、金域系列、金色系列、城市花园系列、魅力之城系列、四季花城系列等等，而金色系列一般位于城区，金色城品为金色系列中一新开发的产品。

四方老城区生活方便房价与李沧去接近，一直都比较受老青岛人的欢迎。目前在售的兴隆花园、广华海岸阳光每平方米均价都在六七千元上下，随着拥湾发展战略的推进以及海云庵区域改造计划的推行，这一区域正在进一步升温。在海岸路2号，联诚地产开发的国棉一厂改造项目已经开工，规划建设面积42万平方米。

北部住宅板块（莱西、平度）：郊区楼市也精彩

在去年末今年初的岛城楼市销售排行榜上，莱西和平度屡屡成为楼市“黑马”。去年12月两个区域内的新建商品住宅销售出现井喷，同时出现了5个成交过百套的楼盘。其中平度市福临家园项目以266套的总成绩延续了11月的销售奇迹，胶南项目普天 宜家居月销售158套，而莱西楼盘林语家园、滨泰花园、名都花园也分别以162套、151套、102套的月销售成绩赢得了人们的关注。

作为青岛的卫星城，平度和莱西都是青岛楼市价格最低的区域，每平方米一两千元的销售价格比成本价高不了太多，假如楼市出现“拐点”的话，低价楼盘往往是投资资金的避风港。该区域连续的热销也显示，卫星城市楼盘正在青岛楼市中占据越来越重要的位置。

西海岸板块（黄岛胶南）：外来置业的集中地

黄岛区地产发展同城阳区类似，都是新城新规划、工业发达、高校林立、新进人口众多，同时该区域的供应量也异常充足，竞争可用惨烈来形容。

在2004年西海岸地产启动之初，青岛市区曾有大批市民前去投资购房，而这几年则是外来置业者占据了市场的小半江山。开发区、胶南市的看海楼盘每平方米价格集中在4000元至7000元之间，套房总价则在30万至80万元之间，比较符合高端外来置业者的承受能力。据了解，外来置业者主要来自东营、淄博、潍坊、东北、山西等地，不少内陆居民事业小成之后，希望拥有一套海景住宅。西海岸景色优美，经济增速快，同内陆交通往来方便，现在又有了桥隧概念，这成为吸引外来人口的核心元素。

在全市2008年度住房建设开工计划中，黄岛区计划开工180万平方米，胶南市计划开工130万平方米，它们的总和已经大大超过了市内四区280万平方米的开工面积，显示出未来强大的市场供应量。

东部板块（崂山、即墨）：高端地产云集

在崂山区，上世纪九十年代香港东路塑造了青岛最大的别墅居住区，由此奠定了崂山地产的高端形象。最近三年，崂山区在海尔路两侧投下重金，在市南和市北之外，建造了青岛第三个“cbd”，一个城市是不是需要这么多的cbd且不争论，但海尔路板块的成长却是有目共睹。目前该区域的十几个高档写字楼项目都已进入封顶阶段，预计今年年中即将陆续入驻。住宅方面海尔东城国际、鲁信长春花园等新开发楼盘都已开始入住，青岛公馆、青建橄榄城、青建尚东区、溪谷美寓、东方美景、金领世家等楼盘也都已封顶，三年之内，海尔路两侧无疑将会成为商住繁华之地。

值得一提的是，青岛国际高尔夫球场西侧的新华锦圣安德鲁斯golf国际公寓也开始启动，这标志着崂山区锦有的一个高尔夫地产板块即将崛起，有望带动整个松龄路沿线的形象提升以及人气聚集，值得关注。

陶渊明在《桃花源记》中曾写到这样一段话：“林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光。……初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。”崂山向东，经过仰口隧道，何尝不是如此？仿似进入了陶渊明的桃花源。这里正是即墨东部也是青岛的新东部。

即墨东部集中了青岛最新锐的高端别墅群和旅游度假酒店，海信温泉王朝、依泉美庐、圣罗尼克、港中旅度假酒店已经撑起了新东部的高端地产框架，在他们的带动下，还有香根温泉等一批旅游度假地产项目正在酝酿之中。

即墨市中心区地产业一直发展的非常稳健，即墨市民经商氛围浓厚，以致形成了“重商轻住”的投资特色，住宅平均价格即便是在全市房价飞涨的时期也没有大的变化。最近比较令人关注的是城区西北部板块，随着即墨服装批发市场西迁，市场周边的曼谷阳光、青岛义务城、新都、相府等几个项目急剧升温。

胶州湾底板块（城阳、胶州）：竞争促成品质地产

经过十余年的开发，城阳区平地崛起一座新城，已经成为青岛房地产市场最大的蓄水池，在2007年和2008年的青岛住房建设计划中，城阳的住宅计划开工建设面积一直名列第一，分别是220万平方米和240万平方米。高标准的新城规划、发达的工业投资、大量涌入的新市民，共同奠定了城阳房地产业发展的基石。

从板块划分来看，城阳楼市大致可分为三大板块：正阳路两侧的城阳区中心板块、308国道沿线的城阳南部板块，以及夏庄惜福镇组成的“惜夏板块”。

南部板块集中了天泰城、鑫江水青木华、磊鑫阳光美寓、华泰山水嘉园、山水太和月光等项目，距离市区最近，成为市区居民在城阳购房时首先考虑的板块。

惜夏板块主要由百通香溪庭院、千禧国际村、水岸绿洲、怡馨苑、盛世美域等楼盘组成，这里紧邻崂山和崂山水库，环境优势明显，吸引了众多二次置业的消费人群。

城阳中心区可供开发土地众多，竞争充分，产品层次十分丰富。在同一个区域内，高档楼盘的品质已经达到了青岛本地的一流水平，价格则卖到7000多元相当于市北区一些楼盘的售价。而低档楼盘也有三四千元的商品房，各个阶层的需求在这里都可得到满足。

目前城阳已是外来地产大鳄异常集中的区域，密集程度仅次于市南。万科、宝龙、卓越、阳光股份在此纷纷安营扎寨，他们在制造大盘的同时也制造了城阳楼市的高端价格，目前像万科魅力之城、青特汇景豪苑每平方米的售价都已达到7000元以上，宝龙的住宅售价在6000元以上。

特别关注：海尔路板块和金水路板块

金水路板块—规划中的中央居住区核心地块

金水路板块迅速升温住在李沧更加“诱”人

未来几年，通过旧村改造，沿李沧区金水路两侧将形成新的连片居住区，成为我市中等收入家庭新的居住选择，这里将会大盘林立，本土与国内开发商展开品牌、产品、服务的竞争

城市居住北上的时代已经来临，越过辽阳西路，新的住宅大盘正在李沧区金水路两侧“扎堆”。百通馨苑52万平方米社区开发已接近尾声，4100亩的绿城理想之城开盘在即。上周，出让的文昌阁、下王埠、尤家下河三个旧村改造项目，给该区域再添约256万平方米建筑面积。

金水路板块真得“热”起来，住在李村成为青岛人的新选择。

旧村改造带动区域开发

金水路贯穿李村，西起重庆路，东至滨海公路，中间与308国道交叉。记者日前沿途实地考察，西端首个楼盘即是尺度置业开发的文昌阁社区改造项目，向北沿重庆路还有南岭、大枣园两个旧村改造项目。预计，未来几年该区域连片开发、重庆路改造、李沧西部火车站及海湾大桥建设等诸多利好，将给区域城市面貌和居住环境带来彻底改变，而文昌阁项目也是金水路板块西部的一个重心。

沿金水路向东，是金水翠小区，馨园小区以及开发中的百通依山小区。越过308国道，金水路正在拓宽改造中，下王埠项目便在308国道与金水路交叉路口处，东侧紧临百通馨苑。持续四年的大盘开发，百通馨苑已入住3000余户，社区商业小有规模，形成了成熟的居住氛围。百通馨苑东面依次是绿城理想之城和尤家下河项目。

据李沧东部建设办公室有关人士向记者透露，仅李沧东部中央居住区便涉及25个旧村改造，目前已进行了5个，中央居住区总占地约34平方公里，根据规划约将容纳25万人口。今年预计还将有郑庄社区改造项目约建筑面积82万平方米，李家庵社区改造项目约10万平方米进行公开招标。

独有的自然和商业环境

仅靠社区商业很难满足居住者的消费需求，临近青岛四大商圈之一李村商圈，是金水路板块明显优势，这点与十年前进行大规模住宅开发的“浮山后”不同。

在大规模住宅开发之前，已有开发商看到这一“商机”，并在李村商圈“跑马圈地”。宝龙集团于年初在李沧拿地，位置在李村河南，沿九水路，是一个建筑面积约20万平方米大型购物中心。此外，百通将在李村商圈核心位置开发另一大型购物中心。

从城乡结合部的传统集市、传统百货发展而来的李沧商圈，随着新的居住人群涌入，消费人群结构的改变，必然引发商业业态的转变，商业地产和住宅地产开发产生一种互动。

另外，在绿城理想之城规划区域内，沿金水路两侧预留1200亩的市政用地，有望建设公共的文化中心与行政机构，形成新的商务区。绿城也在此区域周边规划有大型购物中心、酒店、写字楼。在绿城理想之城南端，沿九水路还规划另外一个大型商业中心。

除了商业配套完善，金水路板块的自然环境也得天独厚，能使业主享受到亲近自然的居住体验。如文昌阁社区位于虎山西南麓，与山为邻，与自然为邻。规划建设中的李沧东部中央居住区，山体面积达14平方公里，南有双峰山，北有白果山和卧龙山，李沧河在此发源。绿城理想之城利用李村河，设计了七个湖面水系。据称，尤家下河、下王埠改造项目也有对金水河、李村河自然水系的利用。

高起点、差异化产品竞争

金水路板块大规模的开发，对改变青岛住房消费心理预期，稳定青岛房价有着积极作用。未来该区域会大盘林立，竞争有可能非常激烈。

开发商也力图通过塑造产品的独特性，占据竞争优势。目前，百通馨苑以年轻人为主，主要是小户型。而绿城理想之城在定位上走中高端路线，即将推出的一期28万平方米，均以90平方米以上的大户型为主。

虽然是旧村改造项目，但该板块的产品设计普遍起点高，除了在国内以产品著称的绿城外，尺度置业也将art-deco风格建筑引入青岛。

据尤家下河项目开发商和达置业介绍，该项目前期已聘请香港华艺设计顾问有限公司进行建筑与规划设计，整个项目有着现代风格的情景洋房和宽景公寓等创新产品，在宽景公寓中将设计空中花园，加强邻里的交流。

有人将今天李沧的住宅开发比做十年前的“浮山后”。新住宅板块的兴起，总有一个接受的过程。住在李村，曾是市南、市北、四方“青岛人”心中越不过的一道槛儿。城市在扩张，新青岛人在不断增加，现实的改变比我们想象中要快得多。

日前，记者从市国土资源与房屋管理局了解到，李沧区金水路附近一宗综合用地。该地块总占地面积138746.8平方米，分为三个独立区域进行出让，拍卖定于6月11日10时在青岛市房地产交易中心五楼拍卖大厅举槌。

据了解，该宗地块位于李沧区金水路北，土地总面积138746.8平方米，规划建筑面积93285平方米，竞买保证金4100万元，拍卖起叫价（楼面地价）2200元/平方米。值得一提的是，该宗地块属大型综合地产项目，其土地用途分为三部分进行规划，其中住宅用地占地98475.33平方米，规划建筑面积68583平方米；商服用地土地面积8988.47平方米，规划建筑面积6260平方米；文体娱乐占地31283平方米，规划建筑面积18442平方米。

近年来，通过旧村改造等一系列地产项目的开建，新的住宅大盘正在李沧区金水路两侧“扎堆”。其中，百通馨苑52万平方米社区开发已接近尾声，4100亩的绿城理想之城开盘在即。与此同时，文昌阁、下王埠、尤家下河三个旧村改造项目也于日前正式启动，将为该区域添约256万平方米建筑面积。

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